Prodeje nových bytů v Praze meziročně vzrostly téměř na dvojnásobek. Přesto však stále zdaleka nedosahují hodnot, jaké byly běžné ještě na jaře loňského roku. Poptávku dusí zejména nedostupné hypotéky, které jsou třikrát dražší, než byly ještě nedávno. Developeři se pak kromě nižší poptávky musí potýkat ještě s nepřiměřeně drahými stavebními dodávkami a velmi vysokou sazbou úroků u komerčních úvěrů. To vede k odkládání většiny připravovaných projektů a stavebnictví se postupně propadá do stále hlubší krize. Nutným předpokladem pro výraznější rozběh výstavby a prodejů nových bytů je snížení základní úrokové sazby ze strany ČNB a také zlevnění neodůvodněně vysokých cen stavebních dodavatelů.
Poptávka po nových bytech se v druhé polovině loňského roku výrazně propadla. Trh zmrazilo zejména rychlé zvyšování úrokových sazeb, které vyústilo v nejdražší hypotéky i komerční úvěry za posledních 15 let. U hypoték se úrokové sazby již déle, než rok pohybují na úrovni okolo 6 % ročně, tedy třikrát výše, než bývalo ještě nedávno běžné. Kvůli tomu velká část hypotéční klientely své nákupní rozhodnutí odložila na dobu, kdy budou sazby opět výhodnější. V běžných dobách přitom hypotékaři tvořili více než polovinu všech kupujících.
Podobně rychle jako hypotéky zdražily i komerční úvěry. Ty se nyní pohybují okolo 8,5 % ročně, zatímco ještě nedávno se pohybovaly i pod úrovní 2 %. K poklesu poptávky a výrazně dražšímu financování se pak přidaly ještě neudržitelně se zvyšující ceny stavebních dodávek z důvodu vyhrocené a nepředvídatelné situace na trhu, kdy ceny některých materiálů rostly i o desítky procent měsíčně. Kvůli kombinaci těchto faktorů většina investorů odložila řadu připravovaných projektů, protože jejich ekonomika přestala vycházet tak, aby se výstavba vyplatila.
Chcete číst dále?
Zaregistrujte se zcela zdarma a získejte přístup ke všem článkům.
Máte účet? Přihlaste se
PRODEJE NOVÝCH BYTŮ MEZIROČNĚ VZROSTLY NA DVOJNÁSOBEK
V letošním roce již poptávka výrazně oživila. Počet prodaných bytů roste již tři čtvrtletí v řadě. V tom posledním se v Praze prodalo 1.050 nových bytů, což je téměř dvakrát tolik (+91 %) než ve stejném období loni. Developeři ale pro podporu prodejů musí pracovat s mnoha nákladnými klientskými bonusy a pomocí s financováním, včetně například dotování hypotéčních splátek klientům. A i přes vysoký nárůst prodeje stále zdaleka nedosahují hodnot, které byly běžné ještě počátkem loňského roku.
„Velmi pozitivním trendem je postupný návrat odložené poptávky. Už od začátku roku pozorujeme výrazný růst počtu prodaných bytů. V Central Group letos očekáváme, že prodáme o polovinu více bytů než loni,“ říká Dušan Kunovský, zakladatel a šéf největšího rezidenčního stavitele Central Group.
POKLES ÚROKOVÝCH SAZEB PŘINESE NOVÝ PRODEJNÍ BOOM
Výraznější růst prodejů přinese až podstatnější pokles úrokových sazeb hypoték. Teprve tehdy se na trh ve velkém vrátí odložená poptávka. K prvnímu snížení úrokových sazeb po téměř roce a půl by podle vyjádření některých členů bankovní rady ČNB mohlo dojít už do konce tohoto roku. A není vyloučeno, že k tomuto kroku sáhne ČNB již na svém zasedání ve čtvrtek 2. 11.
Při snižování úrokové sazby hypoték bude docházet k postupnému vyrovnávání výše splátky hypotéky a měsíčního nájmu a lidé tak budou z nájmu opět přecházet k vlastnickému bydlení. „Zlomem, který by měl podle našich analýz přinést opětovný boom v prodeji bytů, je snížení úroků u hypoték k úrovni 3 % ročně. To už je hranice, kdy se měsíční splátka hypotéky blíží výši měsíčního nájemného. V ten moment opět výrazně převáží preference bydlet ve vlastním, protože zdravý selský rozum říká, že po letech je lepší mít splacený vlastní byt než mít jen krabici plnou účtů za platby nájmu,“ vysvětluje Kunovský.
Potvrzuje to i nedávný průzkum Central Group prostřednictvím aplikace Instant Research agentury IPSOS na vzorku 1000 respondentů. Z toho vyplývá, že většina lidí (82 %) preferuje bydlet ve vlastním bytě s hypotékou před bydlením v nájmu. Pro více než tři čtvrtiny (77 %) z nich to platí, i když by splátka hypotéky byla vyšší než nájemné.
Čtyři pětiny lidí podle průzkumu Central Group preferují bydlení ve vlastním bytě s hypotékou před bydlením v nájmu. Více než tři čtvrtiny z nich preferují bydlet ve vlastním i v případě, kdy by splátka hypotéky byla vyšší než nájemné.
CENTRAL GROUP CHYSTÁ DO VÝSTAVBY 2700 BYTŮ V 11 LOKALITÁCH
Snížení úrokové sazby je jedním z klíčových předpokladů nastartování nové výstavby. Tím hlavním je ale výrazné snížení cen stavebních dodávek.
Central Group v loňském roce jako první oznámil odložení pokračujících etap dvou svých největších projektů s celkem 730 byty a většina trhu jej pak následovala. Nyní firma opět jako první ohlásila, že je připravena jít zvýšené poptávce naproti a plánuje zahájit masivní výstavbu. Do konce příštího roku hodlá uvést do nabídky a zahájit výstavbu přibližně 2700 bytů v 11 pražských lokalitách. Podmínkou je ale výrazné snížení cen od stavebních firem.
„Aby se nám výstavba vyplatila, musí podle našich analýz ceny stavebních firem klesnout minimálně o 15 % oproti loňským “nervózním” cenám. A ceny nyní neodůvodněně předražených stavebních materiálů se musí snížit až o desítky procent. Bez toho se nová výstavba nerozjede a projekty se budou dále odkládat,“ upozorňuje Kunovský.
První zakázkou, kterou Central Group díky dohodě na přijatelných podmínkách aktuálně před několika dny zadal firmě Metrostav, je výstavba druhého bytového bloku velkého projektu Tesla Hloubětín se zhruba 370 byty. Další výběrové řízení na dva velké bytové objekty v projektu Harfa Living s téměř 400 byty a několika komerčními prostory hodlá firma uzavřít do konce listopadu.
V příštím roce by pak měl následovat další velký bytový blok v Parkové čtvrti v Praze 3 a několik zcela nových projektů i pokračujících etap v Horních Měcholupech, Dolních Počernicích, Pitkovicích, Uhříněvsi, Michli, Záběhlicích a také na Hájích a na Břevnově.
-jik-
