Za posledních sedm let se poměr mezi cenami a příjmy u nákupu nemovitostí spotřebiteli zvýšil v rámci srovnání OECD o 71 procent. To zvyšuje finanční zátěž kladenou na spotřebitele, ztěžuje poskytování úvěrů a může vést k odložení procesu nákupu. V Česku došlo dokonce k nárůstu o 112 %, v Portugalsku o 98 % a na Slovensku o 81 %. V současné době však vidíme, že se trh v Česku i na Slovensku otáčí a poptávka po bydlení opět vzrůstá.
ROSTE ZÁJEM I CENY PRONÁJMU
Při pohledu na evropský trh s nájemním bydlením, zejména v zemích, jako je Německo, Itálie, Portugalsko a Španělsko, je zřejmé, že vyšší náklady na půjčky a celkově zvýšené životní náklady vedly k silnému nárůstu poptávky po nájemních nemovitostech. Tento posun je patrný z údajů za 2. čtvrtletí 2023, kdy si nemovitost pronajímá 36 % osob, což je nárůst oproti 33 % ve 2. čtvrtletí 2022. Vzhledem k tomu, že potenciální kupující, kteří měli dříve zájem o koupi nemovitostí, se nyní kvůli převažujícím zhoršeným podmínkám financování obracejí na trh s pronájmy, je na trhu s pronájmy vysoká konkurence. V důsledku toho zůstávají ceny nájemného bydlení zvláště ve velkých městech značně vysoké. V prvním čtvrtletí roku 2023 vzrostly ceny pronájmů v celé EU oproti čtvrtému čtvrtletí roku 2022 o 0,9 %. V porovnání s prvním čtvrtletím předchozího roku vzrostly až o 2,9 procenta. Při bližším pohledu na některé klíčové trhy zjistíme, že mezi 2. čtvrtletím 2022 a 2. čtvrtletí 2023 došlo k obzvláště vysokému nárůstu nabídkových cen pronájmů, například v Itálii o 67 %, v Portugalsku o 54 %, ve Španělsku o 41 % a v Německu o 27 %, v Česku a na Slovensku došlo k meziročnímu nárůstu o 20 %. Tato dynamika vytváří na evropském trhu s nemovitostmi složité prostředí jak pro kupující, tak pro nájemce.
Chcete číst dále?
Zaregistrujte se zcela zdarma a získejte přístup ke všem článkům.
Máte účet? Přihlaste se
KONEC FÁZE NÍZKÝCH ÚROKŮ
Evropský trh s nemovitostmi čelí zesíleným výzvám v důsledku inflace a rostoucích úrokových sazeb při nákupu nemovitostí. V porovnání s předchozím rokem klesla v červnu 2023 inflace spotřebitelských cen v EU z 9,6 % na 6,4 %, zejména v důsledku snížení nákladů na energie, což představuje nejnižší míru od února 2022. Je však nutné poznamenat, že jádrová inflace, která je očištěna o volatilní, tedy často se měnící položky, jako jsou potraviny a energie, zaznamenala ve stejném období nárůst ze 4,59 % na 6,19 %. To naznačuje, že na trh působí hlubší skryté inflační tlaky. Tento vývoj navíc vedl ke spekulacím, že tvůrci politiky Evropské centrální banky (ECB) mohou v nadcházejících měsících dále zvýšit úrokové sazby. Naposledy ECB na svém zasedání 27. července 2023 dala jasně najevo, že inflaci lze čelit pouze zvýšením úrokových sazeb také v Evropě, a revidovala sazbu pro hlavní refinanční operace směrem nahoru na celkovou úroveň 4,25 %. Pro evropské střadatele to může být dobrá zpráva, ale pro kupující domů a bytů, soukromé investory a developery jde o náročný scénář.
VRACÍ SE TRH KUPUJÍCÍCH?
Mnoho kupujících si uvědomuje, že vlastnictví domu či bytu je více než jen investice. Nákup nemovitosti podle vlastních představ je splněním celoživotních snů. Vzhledem k nové situaci na trhu mají nyní někteří potenciální kupující možnost pořídit svou vysněnou nemovitost bez nabídkové války mezi mnoha zájemci, jak tomu bylo v loňském roce: Kupující mají opět často možnost vybírat z více nemovitostí.
Trh s rezidenčními nemovitostmi klade vyšší nároky, ale účastníci trhu se budou s novou situací také stále lépe vyrovnávat. Část poptávky se v důsledku toho přesune do nižších cenových relací, protože někteří kupující již nebudou moci nakupovat ve stejné cenové třídě jako před několika měsíci.
V Itálii reaguje trh s nemovitostmi na růst úrokových sazeb a Italové se po letech dostupných hypoték přizpůsobují nové realitě. Poptávka nicméně zůstává silná, a to zejména ve velkých městech, jako je Milán či Řím – to svědčí o odolném trhu, který se opírá o silný kulturní důraz na vlastní bydlení. V Nizozemsku vedly vyšší úrokové sazby k mírnému poklesu celkového počtu transakcí s nemovitostmi. Zdá se však, že Nizozemci se již změnám přizpůsobují, což dokazuje rostoucí poptávka po levnějších nemovitostech.
Rumunský trh s nemovitostmi čelí svým vlastním výzvám, popisuje Răzvan Cuc: „Poptávka v prvním pololetí roku 2023 klesla o 20 až 30 procent, což vytváří tlak na prodávající. Pokud poptávka existuje, jedná se o moderní a nové budovy.“
Ačkoli se může zdát výhodné, že ceny nemovitostí aktuálně zůstávají na trvale vysoké úrovni, prohlubující se rozdíl v dostupnosti vylučuje stále větší část obyvatelstva z možnosti vlastnit bydlení. „Počet transakcí v loňském roce klesl přibližně o 25 procent,“ říká Manuel Alvarez, regionální spoluvlastník RE/MAX Portugal.
ČEŠI DOSÁHNOU I NA „ÁČKOVÉ“ LOKALITY
Cena chat a chalup letos značně klesla. Kvůli odložené poptávce ze začátku roku jsou i teď, na sklonku chalupářské sezóny, prodávající ochotni jednat o ceně, aby nemuseli s prodejem čekat na příští rok. Podle dat Bezrealitky je dostupnost chat a chalup oproti začátku léta srovnatelná, zájem o ně je přitom stále na polovině letních hodnot. Meziročně je pak zájem o pětinu vyšší. Zájemcům o koupi se v říjnu a v první polovině listopadu nabízí zajímavá investiční příležitost, než se trh s rekreačními nemovitostmi uloží k zimnímu spánku, protože na jaře již ceny nejspíš opět porostou, a v nabídce již nemusí být v nabídce rekreační nemovitosti v „áčkových“ lokalitách.
Díky nadprůměrně teplému podzimu končí letošní chalupářská sezóna pozvolna. I možná kvůli tomu je na trhu stále relativně vysoký počet lidí, kteří v těchto týdnech hledají vhodnou rekreační nemovitost. Oproti hubenému roku 2022 je poptávka po chatách a chalupách o pětinu vyšší. Ve vyhledávaných lokalitách, zejména těch s dobrou dostupností pro Pražany, je zájem meziročně ještě umocněn. Mohou za to nízké ceny, ale i odložená poptávka z letošního jara.
„Letošní rok je specifický tím, že na jaře došlo k dočasnému útlumu v poptávce. Ceny díky tomu opět výrazně klesly. Zájem kupujících se posunul až do léta a jak se zdá, i podzimu. Nejvyšší zájem byl dle dat Bezrealitky v srpnu, i když obvykle prodeje vrcholí už před koncem školního roku,“ říká Ondřej Strada za Bezrealitky.
Majitelé zároveň vědí, že pokud neprodají ještě teď v říjnu a v první polovině listopadu, pravděpodobně budou muset čekat až do jara 2024. V nabídce je díky tomu srovnatelný počet rekreačních nemovitostí jako v červnu letošního roku. „Kupující budou ochotni chodit na prohlídky, jen dokud to dovolí počasí. Pokud prodávající potřebují prostředky z prodeje ještě letos, jsou otevřeni jednání o ceně. Zájemci o koupi díky tomu mají časově omezenou příležitost ‚chytit‘ cenovou křivku v její nejspodnější části a rovněž vědí, že tato příležitost zmizí s první sněhovou vločkou,“ dodává Ondřej Strada.
CENY JSOU NA NĚKOLIKALETÉM MINIMU
Cena rekreačních nemovitostí letos spadla v průměru o 15-20 %, v extrémních případech až o 40 %. Důvodem tohoto poklesu jsou dva zvraty, které rekreační nemovitosti zažily v posledních třech letech. V období pandemie ceny prudce vystřelily nahoru. Když potom realitní trh zažil celkový propad, byly rekreační nemovitosti tím prvním, bez čeho se lidé obešli, což vyústilo v cenovou korekci. A právě cenová korekce, která se ještě před příští chalupářskou sezónou pravděpodobně změní v cenový růst, je hlavní příčinou, proč mají zájemci chuť nakupovat i na sklonku chalupářské sezóny.
Podle dat Bezrealitky se navíc řada nemovitostí objevila v nabídce v průběhu léta znovu – poté, co se je majitelé neúspěšně pokusili prodat již v prvním čtvrtletí letošního roku, následně si užili alespoň část chalupářské sezóny, či ji rovnou spojili s prohlídkami, a nyní sází na pokračující poptávku a pokouší se o jejich prodej znovu. Zájemci tedy mají z čeho vybírat.
„V nabídce Bezrealitky se objevuje celá řada rekreačních nemovitostí za zcela nevídanou cenu. A nejde přitom o žádné ‚ruiničky uprostřed ničeho‘. Často se jedná o chaty a chalupy v dobrém stavu, a to ve velmi dobrých lokalitách. Samozřejmě se to netýká turistického mainstreamu jako Lipno či třeba Špindlerův Mlýn, taková chata na Kokořínsku či Křivoklátsku může být ovšem pro zájemce z Prahy více než lákavá,“ říká Ondřej Strada.
Mění se i zájemci o koupi rekreační nemovitosti – na trh se opatrně vrací ti, kteří berou rekreační nemovitosti především jako investici a nakupují spíše pozemek pod objektem, než chatu či chalupu samotnou.
TREND MOHOU POSILOVAT
A relativně vysoký zájem o rekreační nemovitosti i ke konci sezóny může být napájen ještě jedním „přítokem“. U celoročně obyvatelné chalupy se totiž v některých případech stírá rozdíl mezi rekreační nemovitostí a takzvaným druhým domovem. Druhé domovy často kupují lidé, pro které je v tuto chvíli vlastní bydlení ve městě nad jejich možnosti. Investují proto do kvalitní nemovitosti mimo město s tím, že ji časem buď prodají, nebo se do ní nastěhují natrvalo. Mimo jiné se jedná například o domácnosti, které mohou pracovat z domova a nejsou tedy vázány na lokalitu zaměstnavatele.
„Nemovitost, do které se ‚uklidíte‘ třeba na tři měsíce a můžete tam jak spokojeně žít, tak pracovat online, musí pochopitelně splňovat větší nároky než víkendová chata. Základem je kompletní zasíťování pozemku, fungující vytápění, stabilní elektrický proud a internetové připojení,“ komentuje Ondřej Strada. „Prakticky tak spíš, než o chalupu jde o dům v chalupářské lokalitě. I tak se zvláště ty menší objevují v nabídce rekreačních nemovitostí a ti, kteří je vyhledávají, statisticky zvyšují právě zájem o chaty a chalupy.“
-jik-
| Meziroční srovnání cen rekreačních nemovitostí | |||
| Q3 2022 | Q3 2023 | ||
| Hlavní město Praha | 2 886 005 Kč | 2 513 000 Kč | -13% |
| Středočeský kraj | 3 220 698 Kč | 2 925 992 Kč | -9% |
| Jihočeský kraj | 3 538 963 Kč | 2 896 821 Kč | -18% |
| Plzeňský kraj | 2 351 463 Kč | 2 693 963 Kč | 15% |
| Karlovarský kraj | 2 453 730 Kč | 2 049 993 Kč | -16% |
| Ústecký kraj | 2 781 125 Kč | 2 148 234 Kč | -23% |
| Liberecký kraj | 5 360 353 Kč | 6 076 805 Kč | 13% |
| Královéhradecký kraj | 4 236 622 Kč | 4 632 971 Kč | 9% |
| Pardubický kraj | 2 501 411 Kč | 2 690 425 Kč | 8% |
| Olomoucký kraj | 2 597 632 Kč | 2 653 662 Kč | 2% |
| Jihomoravský kraj | 4 030 539 Kč | 3 508 956 Kč | -13% |
| Zlínský kraj | 3 533 235 Kč | 2 791 158 Kč | -21% |
| Vysočina | 2 852 000 Kč | 2 684 700 Kč | -6% |
| Moravskoslezský kraj | 2 647 208 Kč | 2 587 779 Kč | -2% |
| Celá ČR | 3 227 234 Kč | 2 831 119 Kč | -12% |
