+ Koupili jsme si byt na investici a pronajímáme ho nájemcům k dlouhodobému pronájmu. Raději bychom ho ale chtěli pronajímat cizincům skrze platformu Airbnb. Nevíme však, jaké všechny dokumenty a povolení potřebujeme k provedení této změny. Říkáme si, jestli není nutná rekolaudace? A hrozí nám pokuta, pokud budeme byt zkolaudovaný, za účelem trvalého bydlení využívat skrze platformu Airbnb?
Chcete číst dále?
Zaregistrujte se zcela zdarma a získejte přístup ke všem článkům.
Máte účet? Přihlaste se
O odpovědi jsme požádali JUDr. KRISTÝNU BUČKOVOU, advokátní koncipientku bpv Braun Partners.
+ CO JE REKOLAUDACE?
Pojem rekolaudace je převážně používaný pro změnu v účelu užívání stavby. Podrobněji se rozlišuje mezi změnou vyžadující změnu dokončené stavby nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou (např. výměna zařizovacích předmětů bytového jádra, rekonstrukce elektroinstalace bytu) a změnou užívání bez nutnosti změny stavby. Stavební úprava musí být vždy v souladu s požárními předpisy. Jsou stanoveny různé požadavky na požární bezpečnost pro budovy na bydlení a pro budovy pro ubytování, proto je třeba vždy rozlišovat za jakým účelem, byla stavba zkolaudována.
Lze tedy konstatovat, že rekolaudace je obvykle využívána v případech, kdy je stavba užívána v rozporu s původním účelem užívání, ke kterému byla stavba zkolaudována, či pokud vlastník zamýšlí užívání k jinému než povolenému účelu.
Pokud je Váš byt zkolaudován k trvalému bydlení a chcete jej nově využívat jako platformu Airbnb, pravděpodobně se bude jednat o změnu užívání bez nutnosti změny stavby. Poskytování krátkodobého pronájmu např. prostřednictvím platformy Airbnb spadá na rozdíl od dlouhodobého pronájmu pod ubytovací služby, jako je tomu např. u hotelu.
+ JAK A KDE POŽÁDAT O ZMĚNU ÚČELU UŽÍVÁNÍ STAVBY?
Právní úpravu změny v účelu užívání staveb lze nalézt především v zákoně č. 183/2006 Sb., stavebním zákoně, ve kterém je mimo jiné stanoveno, že stavbu lze užívat jen k účelu vymezenému zejména v kolaudačním rozhodnutí, v oznámení o užívání stavby, nebo v kolaudačním souhlasu. Dále změnu v užívání stavby, která není podmíněna změnou dokončené stavby, oznamuje stavebnímu úřadu osoba, která má ke stavbě vlastnické právo nebo prokáže právo změnit užívání stavby.
V případě, že jste vlastníkem bytu a rozhodnete se změnit Váš dlouhodobý pronájem na krátkodobý pronájem např. prostřednictvím platformy Airbnb, je nejprve potřeba oznámit tuto změnu místně příslušnému stavebnímu úřadu, a to prostřednictvím předepsaného formuláře, který lze nalézt na internetovém portálu konkrétního stavebního úřadu. Formulář bude obsahovat popis a odůvodnění zamýšlené změny, rozsah a její důsledky. Jestliže stavební úřad nedohledá v katastru nemovitostí, že jste vlastníkem předmětné nemovitosti, vyzve Vás k předložení dokladu o vlastnickém právu k nemovitosti. Pokud nejste vlastníkem předmětné nemovitosti a pouze pomáháte s vyřizováním na stavebním úřadě, budete vyzváni také k doložení tzv. souhlasu vlastníka stavby se změnou v užívání.
Pokud je oznámení stavebnímu úřadu, které vyplníte na příslušném formuláři, úplné, vydá stavební úřad ve lhůtě 30 dní souhlas se změnou užívání stavby, pokud jsou kumulativně splněny následující podmínk: a) oznámená změna je v souladu s územně plánovací dokumentací (např. územní plán), b) obecnými požadavky na výstavbu (např. minimální plocha pokoje v ubytovací jednotce), c) s veřejným zájmem chráněným stavebním zákonem (např. ochrana přírody) a nejedná se o záměr, pro který je vyžadováno závazné stanovisko k posouzení vlivů provedení záměru na životní prostředí.
Souhlas obsahuje identifikační údaje o oznamovateli, popis stavby, dosavadní účel užívání a vymezení nového účelu užívání. Souhlas nabývá právní účinnosti dnem, kdy byl doručen oznamovateli, tzn. vlastníkovi bytu nebo osobě, která vlastníkovi bytu pomáhala vyřizovat souhlas se změnou užívání stavby. Ode dne vydání souhlasu, je vlastník bytu oprávněn začít užívat svůj byt ke krátkodobému pronájmu skrze platformu Airbnb, a to za podmínky, že jsou splněny i podmínky uvedené níže.
Pokud stavební úřad shledá podané oznámení o změně účelu jako nesplňující výše uvedené podmínky, rozhodne usnesením, že oznámenou změnu projedná v řízení. V praxi to dále probíhá tak, že příslušný stavební úřad vyzve oznamovatele k doplnění dalších podkladů.
Vzhledem k tomu, že je největší zájem o krátkodobý pronájem v centru Prahy, kde má logicky nejvíce turistů zájem bydlet, je třeba také upozornit na tzv. podíl bydlení v centrální části města. Pro vymezené plochy v centrální části města je stanoven minimální podíl bydlení, který vyjadřuje poměr hrubých podlažních ploch sloužících pro bydlení k ostatním podlažním plochám (nesloužícím k bydlení). Vždy s ohledem k posuzovanému stavebnímu záměru (společně řešenému celku). V praxi to tedy znamená, že pokud by v důsledku požadované změny v užívání stavby měl podíl bydlení klesnout pod stanovenou minimální hranici, takové změně nebude vyhověno. Výše minimálního podílu k bydlení lze zjistit z výkresu č. 36 schváleného územního plánu hl. m. Prahy, který je veřejně dostupný na https://app.iprpraha.cz/apl/app/vykresyUP/
+ JAK POSTUPUJE STAVEBNÍ ÚŘAD PO OBDRŽENÍ PODNĚTU, ŽE JE UŽÍVÁNÍ STAVBY V ROZPORU S KOLAUDOVANÝM STAVEM?
V praxi obdrží stavební úřad podnět zpravidla ze strany živnostenského úřadu, který zjistí, že je ve stavbě umístěna provozovna ubytovací služby, nebo ze strany třetí osoby, zejména vlastníka sousední stavby nebo vlastníka sousední bytové jednotky. Jakmile stavební úřad obdrží podnět, že stavba je užívána v rozporu s kolaudačním rozhodnutím, kolaudačním souhlasem nebo účelem, ke kterému byla povolena, prověří stavební úřad právní stav dané stavby, který vyplývá z projektové dokumentace, kolaudačního rozhodnutí, či dalších dokladů. Pokud stavební úřad nemá k dispozici výše uvedené dokumenty, vyžádá si příslušnou dokumentaci přímo od vlastníka stavby. Ve většině případů přistoupí stavební úřad ke kontrolní prohlídce předmětné stavby. Zjistí-li stavební úřad nepovolený způsob užívání stavby, vyzve vlastníka stavby, aby nepovolený způsob užívání stavby ukončil. Může ho také poučit o tom, aby stavbu užíval pouze k povolenému účelu. Zároveň poučí vlastníka o změně užívání stavby, jak jsem se již zmínila. V případě rodinného domu by měl vlastník požádat o změnu účelu užívání na stavbu ubytovacího zařízení. Pokud se jedná o byt, měl by vlastník bytu řešit změnu účelu užívání z bytu na ubytovací jednotku. Stavební úřad může vlastníkovi stavby za protiprávní užívání stavby, resp. v rozporu s povoleným účelem, udělit pokutu až půl milionu korun.
Historicky první pokuta v symbolické výši 20 000 Kč byla udělena v září 2021 vlastníkovi pražského bytu za porušování výše uvedených stavebních předpisů při krátkodobém ubytování hostů skrze platformu Airbnb. Rozhodnutí o pokutě vydal Stavební úřad Prahy 1 a po přezkumu byl potvrzen Magistrátem Hlavního města Prahy.
+ JAKÉ DALŠÍ ZÁKONNÉ POVINNOSTI JE NUTNÉ SPLNIT K UŽÍVÁNÍ NEMOVITOSTI SKRZE PLATFORMU AIRBNB?
Vlastník bytu má jakožto poskytovatel ubytovacího zařízení skrze platformu Airbnb povinnost mít živnostenské oprávnění, platit daň z příjmu, platit odvody na sociální a zdravotní pojištění, být registrován k DPH (při splnění zákonných podmínek), odvádět místní poplatky za pobyt, vést evidenční knihu o hostech a domovní knihu o cizincích (a to v souladu s GDPR). Dále je nutné hlásit cizince na cizinecké policii a na své náklady zajistit likvidaci odpadů po svých hostech. V neposlední řadě by měl vlastník jakožto poskytovatel ubytovacího zařízení skrze platformu Airbnb dodržovat zvláštní požadavky na požární bezpečnost staveb pro ubytování.
