V době, kdy byl přijímán v současnosti účinný zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „občanský zákoník“) bylo jako jeden z hlavních přínosů nové úpravy prezentováno znovuzavedení zásady superficies solo cedit (tedy zásady, že veškeré věci, nejen stavby, které jsou napevno spojené s pozemkem, se stávají součástí pozemku a jsou tedy ve vlastnictví vlastníka pozemku, zkráceně se někdy tato zásada vysvětluje heslem „povrch ustupuje půdě“) do českého soukromého práva.
Zastánci nové úpravy argumentovali tím, že se tím odstraní především do té doby dlouhá desetiletí uplatňovaný nadbytečný dualismus, kdy stavba nebyla vysloveně součástí pozemku, na němž se nacházela, a tudíž mohla být samostatně předmětem právních vztahů (srov. § 120 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku). Zavedení zásady superficies solo cedit do § 506 občanského zákoníku tak sice na jednu stranu napříště (srov. přechodná ustanovení § 3054 a násl. občanského zákoníku) sjednotilo vlastnictví pozemku a stavby na něm stojící, na druhou stranu však ponechalo z tohoto pravidla možná na první pohled méně patrné výjimky. Tyto výjimky se pak týkají např. právě některých manipulačních ploch, případně obdobných ploch sloužících k manipulaci s různými věcmi a k jejich krátkodobému skladování.
Chcete číst dále?
Zaregistrujte se zcela zdarma a získejte přístup ke všem článkům.
Máte účet? Přihlaste se
Kdy je manipulační plocha součástí pozemku. Podle již zmíněného ustanovení § 120 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. stavba nebyla výslovně součástí pozemku. Naopak podle občanského zákoníku již stavba součástí pozemku je, čímž se stala otázka, zda je konkrétní manipulační plocha stavbou, do určité míry podřadnou (ovšem nikoli zcela, viz níže). Stejně tak jsou nadále součástí pozemku terénní úpravy na pozemku provedené, které mohou sloužit jako manipulační plocha a které byly považovány za součást pozemku již za účinnosti právní úpravy předcházející (např. zhutnění či vyrovnání povrchu). Potud se tedy situace kolem manipulační plochy vyjasnila, ovšem nikoli zcela.
Občanský zákoník totiž v § 506 uvádí, že součástí pozemku není stavba dočasná a do popředí se opět dostává otázka, kdy je manipulační plocha stavbou a kdy pouhým ztvárněním povrchu pozemku. V tomto bodě se lze přidržet dřívější judikatury Nejvyššího soudu, podle níž je stavbou výsledek stavební činnosti, pokud je takovýmto výsledkem věc v právním slova smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů, nikoli součást věci jiné (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31.1.2020 sp. zn. 22 Cdo 52/2002). Má-li tedy manipulační plocha povahu stavby ve výše uvedeném smyslu, avšak jedná-li se o tavbu pouze dočasnou, součástí pozemku se tato manipulační plocha nestává a bude nadále samostatným předmětem právních vztahů, jakkoliv občanský zákoník kritérium dočasnosti blíže nevymezuje, čímž praxi celou věc příliš neusnadňuje.
Druhým případem, kdy manipulační plocha nebude součástí pozemku, jsou situace, kdy bude manipulační plocha provozní součástí liniové stavby. Ustanovení § 509 občanského zákoníku totiž vysloveně uvádí, že součástí pozemku nejsou nejen liniové stavby (přičemž liniovou stavbou může být např. pozemní komunikace či železniční dráha), ale ani stavby a zařízení, které s těmito liniovými stavbami provozně souvisejí. Bude-li tedy manipulační plocha provozně souviset s pozemní komunikací nebo železniční dráhou, součástí pozemku se nestane, i když se bude jednat o stavbu trvalou a může tedy dojít k tomu, že manipulační plocha a pozemek, na kterém se nachází, budou mít opět rozdílného vlastníka.
Manipulační plocha pak může mít v některých případech rovněž podobu souboru movitých věcí, které jsou vedle sebe volně uloženy a které lze bez větších potíží (byť třeba i s využitím techniky) přenášet z místa na místo (typicky vedle sebe naskládané panely). Pokud nebudou tyto věci zapuštěny v pozemku, součástí pozemku se nestanou budou moci mít opět rozdílného vlastníka a být samostatným předmětem právních vztahů.
Některé důsledky samostatnosti manipulační plochy v právním slova smyslu. Nastane-li situace, kdy manipulační plocha nebude součástí pozemku, je třeba pamatovat na to, že tato manipulační plocha nebude převedena automaticky společně s pozemkem. Bude-li tedy uzavírána kupní smlouva na pozemek a má-li být předmětem koupě rovněž manipulační plocha, která se na pozemku nachází, pak pokud tato manipulační plocha nebude součástí pozemku, bude třeba jí převádět ve smlouvě výslovně zvlášť, a to povětšinou jako samostatnou věc nemovitou (srov. § 498 odst. 1 občanského zákoníku), případně jako soubor identifikovatelných movitých věcí. Bude-li převeden v těchto případech jen pozemek, manipulační plocha zůstane nadále ve vlastnictví původního vlastníka.
Dojde-li pak k tomu, že pozemek bude převeden, aniž by současně s ním byla převedena manipulační plocha (ať už záměrně či omylem), bude třeba, aby si vlastníci obou těchto věcí vzájemně ujednali svá práva a povinnosti, které umožní oběma využívat věcí v jejich vlastnictví. Nabízející se řešení budou opět záviset do značné míry na tom, zda bude mít manipulační plocha povahu stavby. Pokud ano, bude možné nastalou situaci řešit např. zřízením práva stavby podle § 1240 a násl. občanského zákoníku, přičemž právo stavby lze zřídit i ke stavbám již existujícím. Pokud nebude řešení pomocí práva stavby pro obě strany vyhovující nebo nebude objektivně uskutečnitelné, bude možné celou záležitost řešit pomocí zřízení věcného břemene dle § 1257 a násl. občanského zákoníku, přičemž stranám je ponechána značná volnost v tom, jakým způsobem si rozsah věcného břemene určí, když katalog věcných břemen v občanském zákoníku není uzavřený.
Manipulační plocha a tzv. přestavek. Za zmínku pak v neposlední řadě stojí i problematika tzv. přestavku ve smyslu § 1087 občanského zákoníku. Přestavkem rozumí občanský zákoník zjednodušeně situaci, kdy zřizovatel stavby, který stavbu zřizuje na svém pozemku, umístí z nějakého důvodu nepatrnou část stavby na cizí pozemek. Pokud zřizovatel takovéto stavby jednal v dobré víře, že staví stále na svém pozemku, stává se nepatrná část cizího pozemku pod zřízenou stavbou jeho vlastnictvím, za což přísluší původnímu vlastníkovi náhrada ve výši obvyklé ceny zastavěné části. Takovýto postup je pak možný i u manipulační plochy, to však pouze v případě, že manipulační plocha má povahu stavby ve výše uvedeném smyslu.
Závěr. V případě, že má být prováděna dispozice s pozemkem, na němž se nachází manipulační plocha, je třeba stranám smlouvy doporučit, aby věnovaly zvýšenou pozornost otázce, zda konkrétní manipulační plocha je součástí pozemku a tomu uzpůsobily připravovanou smluvní dokumentaci. Mají-li pak smluvní strany pochybnosti ohledně povahy manipulační plochy, nebude věci rozhodně na škodu, pokud se do celé transakce zapojí odborníka na právo nemovitostí.
JUDr. Jiří Lojda, LL.M. EUR., Ph.D., advokát, bpv Braun Partners s.r.o., člen Předsednictva České společnosti pro dopravní právo, z.s.
